Wednesday, August 31, 2016

谢选骏:粗制滥造的摩天大楼

谢选骏:粗制滥造的摩天大楼
{现在的中国,一栋57层的摩天大楼只用19天就能“盖好”。请问这不是粗制滥造又能是什么呢?}

2016年8月26日,《洛杉矶时报》(Los Angeles Times)报道,温斯顿·严(Winston Yan)站在洛杉矶最大房地产项目的顶层,那是一栋靠近110高速公路、由玻璃和混凝土组成的38层建筑。楼下是忙碌的工人、工程车辆和起重机。这个多功能开发项目叫做“大都市”,在洛杉矶是前所未有的。但对严来说,却十分熟悉。他是中国房地产巨头绿地集团(Greenland)的一名建筑师和执行经理,在过去几十年,他见证了中国城市化进程中翻天覆地的变化。
“这使我想起北京和上海的故事。” 严说,“但现在却在洛杉矶上演。”
洛杉矶房产一直吸引着外国投资者,他们来自日本、加拿大和韩国。但没有人像如今的中国人一样“让高楼拔地而起”。
诸如绿地集团、泛海控股(Oceanwide )和深圳合正集团(Shenzhen Hazens)等中国开发商倾注数十亿美元,在洛杉矶建起摩天大楼,提供数千房屋,这些即将改变这个城市的天际线。从2014年起,中国开发商便在洛杉矶市区参与了18宗土地交易中的7宗,耗资超1900万美元。
“等所有这些大型项目落成,印有洛杉矶街景的明信片就该重拍了。”高力国际公司执行副总裁马克(Mark Tarczynski)说。
相当一部分的房产购买者将是中国人。中国中产及富裕阶层寻求利用境外实业来扩大财富。随着中国经济放缓,这种趋势也愈加明显。
高歌猛进的楼宇建设对于中国房地产商来说是种展示,他们愿意花高价来树立自己国际品牌的形象。初次涉水显示出美中两国在建筑领域的差异。如果美国想一直作为中国资产最佳流入地的话,双方都应从中学到不少。
“速度差异太大了。” 深圳合正集团执行项目总监索内·惠(Sonnet Hui)说。合正集团正在斯台普斯中心(Staples Center)对面建设一个价值7亿美元的多功能项目。“在这里会有许多计划和研究,但在中国,就只是'让我们开工吧'。”
中国人来之前,一些项目计划都因经济不景气无法实行。2014年,上海绿地集团耗资1.5亿美元,宣布要建设一栋 “城中城”,其中包括7万平方英尺的零售区、18层高的精品酒店和1500户民居,有一些还是海景房。价格从50万美元到690万美元不等。
世邦魏理仕公司执行总裁劳里·路斯蒂格鲍尔(Laurie Lustig-Bower)促成了“大都市”这笔交易。他说:“中国人会最大化地利用这些土地。当然我们对‘大’的定义不同。”
据说,绿地集团总裁来参观“大都市”时是他第一次没有以车代步穿越工地。法律公司Allen Matkins合伙人托尼·那特西斯(Tony Natsis)说:“中国人建造这样的楼就是小菜一碟。”
与此同时,另一中国房地产巨头泛海控股花了1.748亿美元在斯台普斯中心对面买了4.6英亩的土地。这家北京公司还打算投资10亿美元到另一个多功能工程项目中,其中包括17万平方英尺的零售区、奢侈酒店和500处公寓。
在现在的豪华市中心酒店,合正集团计划将其替换为一对公寓楼,不远处则是W酒店。
“我们总裁是个篮球迷。他去斯台普斯中心看球赛时看上了这个地方。” 惠说。
深证合正为这2.5英亩耗资1.04亿美元。每平方英尺925.11美元创下了2014年以来土地收购的最高纪录。
过去两年,土地单价排行榜总是被中国人占据。“中国人带着很多的钱来,并且行动很快。” 地产公司Transwestern分析师迈克尔·索托(Michael Soto)说。
中国开发商愿意在洛杉矶市场上开出能够取胜的价钱,因为他们为了回报愿意等待,而且能够依赖当地及中国买家。此外,将资产移至海外也是抵御通胀及人民币走低的好办法。
中国房价飞涨的阶段已经过去,目前房产市场已趋于平静。投资者不再将钱投至北京、上海,而是瞄准外国市场,比如温哥华、悉尼、圣盖博谷等。
不过,对中国客户的依赖也存在风险。一些洛杉矶市民担心,中国投资这会将房屋空置。这在中国是个普遍现象。
一些在洛杉矶的中国开发商认为,他们的客户将有40%都是中国人。不过,近期中国外汇储备骤跌,这使得中国人不再那么容易将钱拿出中国之外。这导致了自2011年以来中国人购房热的首次降温。
因此,这些开发商可能要比预计中更依赖洛杉矶当地客户。如果如此,他们就要祈祷大面积建造不会带来市区公寓的供大于求。
目前市区在建的公寓共6260个,这其中不止包括中国的项目工程。当这些公寓都建造完成,住宅数量将增加15%,达到4万个。此外,还是几千个仍在计划中。
这种风险已经使得一些中国开发商放弃了市区,转向好莱坞地区。
“我们在中国的经验告诉我们,当供给过量时,要停止投资。”金地集团(Gemdale)美国分公司董事长詹森·朱(Jason Zhu)说,金地集团在行动之前对美国房地产业做了大量研究。
但不是所有人都愿意等这么久。虽然洛杉矶对于建筑的审批程序近期已经很有效率,但对中国人来说却是煎熬。
“中国开发商不会买了地后空置,等待更好时机。”泛海广场总裁托马斯·冯(Thomas Feng)说,“我们买了后就想立刻开工。”
在世界第二大经济体,房地产起到了非同寻常的作用。中国没有房产税,所以卖地所得是地区政府收入来源的1/4。这使得它们更愿意加快房地产的发展。这也就是为什么一栋57层的摩天大楼在中国只用19天就能盖好。
但这在美国是不可能的。事实上,买地两年后,合正集团的工程还没有正式开工。主管经济发展的洛杉矶副市长雷蒙德·陈(Raymond Chan)称,曾重罚过这家公司。但后来官方态度缓和,希望建造方能够满足城市的各项要求。合正集团计划在明年初正式开工。
……
相比之下,现在的中国,一栋57层的摩天大楼只用19天就能“盖好”。请问这不是粗制滥造又能是什么呢?

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