谢选骏：邻避效应之下的中囶社会的内卷内乱开始了

《中国政府拯救楼市的做法惹恼了谁》（DAISUKE WAKABAYASHI, CLAIRE FU 2024年6月6日）报道：

在解决占中国经济四分之一的房地产行业崩溃问题时，政府必须谨慎行事。

在过去十年的大部分时间里，中国遏制房地产投机的力度越来越大，范围越来越广。

上海做出了规定，任何离婚的人在三年内都将受到购房限制，以打击那些仅仅为了购买第二套住房作为投资而离婚的夫妇。在成都，只有缴纳社会福利税并且摇号成功的当地居民才能购买新房。在唐山，任何买房者都必须持有房产至少三年半。

随着中国试图重振严重低迷的房地产市场，上述限制，乃至其他地区的限制都已被取消。自去年以来，中国已有超过25个城市取消了所有房地产限购措施，许多地方还取消了阻止开发商降价的规定。

上个月，中央政府更进一步。它降低了首付要求，放宽了房贷规定，并敦促地方政府购买未售出的房屋，将其改造成保障性住房。

但中国刺激购房的一些举措却让中国一个最有发言权的群体不开心，那就是现有房主。

许多房主都是靠省吃俭用买房，将其作为一项主要家庭投资，现在他们担心，放宽限制会压低房产价格。在这个由共产党统治的国家，新政策引发了一股邻避效应。

在解决占中国经济四分之一的房地产行业崩溃问题时，政府必须谨慎行事。虽然对经济的不满可能会动摇社会稳定，但房主的反弹同样如此，他们当中许多人都希望自己的房产能为子孙后代创造财富。

许多限制都是由几年前制定这些措施的政策制定者取消的，当时是为了遵守中国领导人习近平的指示：“房子是用来住的，不是用来炒的”。

当成都在4月下旬取消限购时，有人在政府网站投诉，称这对那些在限购政策实施时获得购房权利的人不公平。投诉称，自己已经搬到成都，并缴纳了数年的社会保障税，才有资格买房。

“曾经，我把拥有在成都买房的资格当作一种荣耀，一种自我奋斗的证明，”此人写道。但现在，谁都可以买房子，即使是那些“对成都毫无贡献的”的人。此人要求官员“尽快恢复限购”。

近年来，中国罕见的反抗行为之一就是来自房主。从2022年开始，数以万计的房主联合起来，拒绝为期房支付贷款。从那以后，政府把敦促开发商完成已售房产建设的政策放在了优先位置。

投资银行法国外贸银行亚太地区首席经济学家艾丽西亚·加西亚-埃雷罗表示，很难通过取消限制来刺激购买，因为这会加剧人们的担忧，认为市场出了问题。

“很难及时采取这样的措施——通常为时已晚，”加西亚-埃雷罗说。“无论如何，这都不是解决办法。”

但中国刺激购房的一些举措却让中国最有发言权的其中一个群体不开心，也就是现有房主。

但中国刺激购房的一些举措却让中国最有发言权的其中一个群体不开心，也就是现有房主。

中国大城市的新房价格已经连续11个月下跌。根据中国国家统计局的数据，今年4月，房价环比下降了0.6%。较小的二三线城市房价也出现了类似幅度的下跌。

房价暴跌是最近才有的现象。地方和城市政府曾经阻止房地产公司大幅降价。而之前的控制措施则是为了阻止开发商过于激进地抬高房价。

但在去年年底左右，随着经济放缓的持续，房屋销售变得更加困难，地方政府开始允许开发商降价。

去年11月，成都官员在回应政府网站上的投诉时，对当地一家开发商将价格降至标价以下的行为进行了处罚，称该项目“涉嫌扰乱房地产市场正常秩序”。

五个月后，另一位房主抱怨开发商降价，但遭到了冷落。成都官员表示，由于开发商使用的是“市场调节价”，他们不会采取任何行动。

在西安市中心，菲·刘（音）今年1月花了大约300万元买了一套四居室。后来，她发现，国有开发商保利集团向最近购买类似公寓的买家提供约29万元的折扣。她说，她了解到，开发商的销售人员向买家施压，要求他们支付首付款，然后在收到定金的第二天宣布大幅折扣。

“大家都会很气愤，”27岁的菲·刘说。“完全在这欺诈消费者。”

菲·刘说，她家小区的业主打电话给西安市市长办公室，要求得到相当于折扣的补偿。当局回应说，他们无权停止折扣，并将其比作商场的促销活动。

抗议的业主担心保利会在施工中偷工减料，以抵消折扣带来的损失。一些业主前往保利的售楼处时遇到了警察，警察警告他们不要闹事，或打扰这家国有企业的业务。

“这就是政府和开发商勾结，”菲·刘说。

保利没有回复寻求置评的电子邮件。

政府对放宽降价限制解决了两个长期存在的问题。

首先，它允许资金流向负债累累的开发商，用于支付利息和偿还贷款。其次，它减少了未售出房屋的库存。澳大利亚银行集团澳新银行估计，处理中国所有未售出的住宅房产需要3.6年的时间，比2014年中国上一次房地产大萧条的时间长了50%。

政府上月宣布的将未售房屋改造为保障性住房的计划尤其引发了摩擦。一些业主对公共住房和私人开发项目混杂在一起感到不满。

上个月，有人在四川省网站上投诉当地一家国有企业将部分新建房屋改为公共住房。这位两年前在该小区买了一套房子的人说，有100多套新公寓被改造成公共住房，却没有同现有房主协商。在投诉中，此人对于支付高价购买房产，却只能得到“公租房小区的品质”表示不满。

虽然对经济的不满可能会动摇社会稳定，但房主的反弹同样如此。

“小区价值一落千丈，”此人写道。“已购房业主都苦不堪言。”

在对投诉的回复中，这家国有企业表示，它支持国家政策，这些房屋受“市场价格管理”的约束。

凯文·段（音）在长沙一个几乎完工的小区购买了一套公寓，他说，该小区20栋楼中，有一栋将成为公共住房。他说，业主们非常愤怒，要求将经济适用房与建筑群的其他部分隔离开来。

“我觉得一个商品房小区不应该出现有公租房这种形式，”凯文·段说。“如果我一开始就知道是公租房小区的话，我肯定是不会考虑。”

谢选骏指出：人说——“中国刺激购房的一些举措却让中国一个最有发言权的群体不开心，那就是现有房主。许多房主都是靠省吃俭用买房，将其作为一项主要家庭投资，现在他们担心，放宽限制会压低房产价格。在这个由共产党统治的国家，新政策引发了一股邻避效应。”

我看——避邻效应之下的中囶社会的内卷内乱开始了。

《邻避效应》（Not-In-My-Back-Yard）报道：

1、对建筑项目厌恶而产生抗争行为

2、乔德卫称邻避效应为无形敌人，垃圾焚烧厂为周边地区带来好的效应

3、胡锡进：应实事求是化解垃圾焚烧厂邻避效应难题

4、公务员考试，判断推理，什么是邻避效应？

本词条由“科普中国”科学百科词条编写与应用工作项目 审核。

邻避效应指居民或当地单位因担心建设项目(如垃圾场、核电厂、殡仪馆等邻避设施)对身体健康、环境质量和资产价值等带来诸多负面影响，从而激发人们的嫌恶情结，滋生“不要建在我家后院”的心理，即采取强烈和坚决的、有时高度情绪化的集体反对行为。

邻避效应

进入工业文明时代的中国，“以邻为壑”的典故演绎出另一个版本：由于当地群众不甘承受“以我为壑”的污染成本，衍生出对政府引进项目的集体抵制。政府部门规划经济项目或公共设施，产生效益为全体社会所共享，但负外部效果却由附近居民来承担，于是受到选址周边居民的反对，这种“不要建在我家后院”的“邻避效应”，在国际社会已是普遍现象；对“邻避效应”的认识和引导，也是世界各国的共同挑战。

影响因素

邻避效应是社会失灵的表现之一，指成果受益者只愿意付出与其他人等价的成本，而不愿付出高额的成本。邻避项目存在环境污染和健康伤害风险，减少项目所在地的发展机会，而且，如果风险失控，将导致生态环境破坏，甚至影响居民健康，这意味着项目所在地将承担更多的风险与责任，从而产生了自己是政策牺牲者和项目不要建在我家后院的心理。社会存在邻避效应是人之常情的表现，是理性经济人与非理性社会人纠结的结果，应循理解决，不能简单、粗暴处理，也不能指望一夜之间解决。

首先，一些项目本身具有潜在的环境污染和人体健康伤害风险，属于邻避项目。一方面，其产品或原料可能存在环境污染和人体健康伤害风险，如PX项目的PX(对二甲苯)虽不是高危高毒化学品，但具有一定毒性，长期反复直接接触或大量吸入会对人体健康造成一定危害；又如垃圾焚烧发电项目的垃圾也是一种固体污染物。另一方面，这类项目在建设营运过程中会存在二次污染的风险，如建设过程导致水土流失和生态环境破坏，营运过程中排放废气、废水、固体废弃物和噪声等。

其次，多年来，地方政府抓GDP快速增长，企业忙财富积敛，牺牲发展质量换取经济增速，加之官商创租寻租、腐败行贿和利益输送，致使地方GDP和社会福利的快速增长难掩社会公平与信任的流失。社会经济呈现出低质量增长模式，公众目睹环境逐渐恶化，开始日益焦虑健康安全，进一步加深了公众的不信任，放大了建设项目的邻避效应。

导致邻避效应的五方面心理与认知因素：

1、不信任政府和项目发起人。

当存在对政府的一般性信任缺失，或者受影响社区在与政府的交往经验中存在失败或负面的经历时，则在决策过程缺乏透明度的情况下，居民易于产生不安全感与不公平感。一旦政府的经济性补偿方案明显不公，极易导致过度的自我保护行为。

2、知识与信息欠缺。

当利益相关人缺乏对公益性邻避设施的近 期与远 期后果的充分了解时，容易接受一些不准确或错误的概念，在主观上缩小邻避设施的正面效应，夸大其负面后果。

3、对问题、风险和成本的狭隘和局部的观点。

“只要不建在我的后院就行”，“凭什么由我们来承担应该整个社会承担的后果”，这些都是在缺乏社会责任感时可能出现的狭隘观点。在基层社会政治中，这些观点易于获得群众支持，并可能被一些基层政治人物所操纵。

4、对邻避设施的情绪化评价。

一方面邻避设施的选址和补偿决策等，往往会被社区认为是强加的，导致情绪化反应；另一方面对抗性情绪和行为会加剧社区对设施的可能威胁的主观预期，形成恶性循环。

5、一般的和特别的风险规避倾向。

对具有风险规避倾向的居民，更倾向于注意到邻避设施带来的负面效应。

案例

1.家门口建变电站　虽有必要但别影响我

2012年7月29日，广州市建委组织的110千伏南德变电站建设座谈会由于当地居民拒绝参加不欢而散。这并非是政府部门与当地居民的第一次沟通。此前，周边白云雅苑、公安宿舍、汇怡苑等小区的居民曾多次到市规划局、市环保局等单位上访，强烈反对变电站建在自己“家门口”。

2.断头路连通广佛 有人需要有人嫌吵

8月24日，家住广州荔湾区逸彩新世界的何小姐，连续第二个月坐进广州市环保局接访室。她这样做是因为家门口即将开建的广佛放射线二期高架桥的一段匝道工程。

3.垃圾围城迫在眉睫 选址请远离我家

连续好多个月，每到广州市城管委接访日，都能见到从清远远道而来上访的居民。他们上访则都是为了反对选址位于狮岭镇汾水林场的花都垃圾焚烧厂。

4.孤岛新建大桥 有人期盼有人抗议

一边是万人签名迫切要求建桥，一边是选址附近的广州碧桂园部分业主一再上访反对。南浦三桥项目还没诞生就充满了争议。

5.余杭九峰垃圾焚烧厂营建2万多人联名反对

2014年5月10日上午，浙江省杭州市余杭区中泰乡及附近地区人员因反对垃圾焚烧项目选址，发生规模性聚集，并封堵02省道和杭徽高速公路，一度造成交通中断，多人受伤。余杭官方表态，在没有履行完法定程序和征得大家理解支持的情况下，一定不开工。杭州市常务副市长徐立毅也表示，全程确保群众知情权，一定要把这个项目做成能求取最大公约数的项目。

社会影响

利

在社会现实中，邻避效应能在一定程度上起到积极作用，有助于纠正行政和技术精英的决策失误或不良偏好，维护公民的合法权利。

弊

邻避效应的心理与认知因素越强烈，则居民的邻避意识越强，对经济性补偿方案的各方面要求也就会越高。对相关问题的处置不当，除了可能延误建设进程、加大建设成本外，还可能引发社会政治问题、带来社会的不稳定因素。同时，由于邻避效应而拖延甚至取消对经济社会发展具有必要性的公益性项目的案例也比比皆是。

避免与化解

避免和化解邻避效应的关键是建立邻避项目的选址机制。选址机制应规定选址机构的组成办法、选址程序和选址方法，既发挥政府及其公共事业机构的作用，又保障公众合适参与，贯彻为民行政理念。

一是建立选址程序。规定建设需求的提出、备选址筛选、民意征集、论证会及听证会组织、设施建设与营运监督组的成立等程序及相关规定。

二是建立社会参与机制和政府与社会互动机制。明确选址机构的形成办法及其责任，明确选址过程中公众参与内容、方式、程度与程序，既发挥政府及其公共事业机构的作用，又保障公众合适参与，确保政府与社会公众平等参与贯穿选址始终，确保选址决策融合政府、相关机构、行业专家和普通公众的意见，确保项目用地部门（或建设方）与居民双方准确传递与共享相关信息、相互信任、相互妥协，努力形成相互满意的局面。

三是明确并公示一个合情合理的选址方针。公示一个明确且合情合理的选址方针是说服居民简单质疑并得到居民满意的首要条件。选址方针包括征（租）土地的可能性、建设处理设施的可能性、作业与维护管理的便利性和复垦利用的可能性。除满足设施建设的技术要求外，需要考虑自然环境（包括景观、生态环境）、城市（乡镇）甚至区域社会经济发展、法律、政治等方面的要求。

四是做好建设项目的环境影响评价和风险评估。预防是解决危机的最好方法，认真评价建设项目的实施对几个备选地址的环境影响和潜在风险，明确现状，回答可能发生的事件，阐明事件的后果，告知事件后果的可控性，提出削减和控制事件发生与后果的方法与措施，提出利益补偿办法，让备选地址周边居民做到心中有数。

最后，加强宣传教育，筑牢所在地居民拥有促成设施建设的意愿。需要在全社会树立起处理设施是为自己服务的设施认识，并将这种认识转化成推动设施建设的动力，为设施选址奠定民心基础。

邻避项目建设运营过程中，需要政府、企业和公众三者的良性互动。

首先，企业应坚持信息透明化，向公众和政府提供完全的信息，消除信息不完全和不对称对公众心理和政府决策的负面影响。为此，企业除进行商务分析外，还应进行简明扼要、系统的风险分析，制定风险减轻与控制方案，并及时公开，吸收公众和政府的意见，确保受影响区拥有知情权、表达权。

其次，企业应遵循社区自愿和企业满意的原则进行选址，主动寻找自愿性社区，绝不能单厢情愿，也不能依靠政府指定。

第三，政府应出台受影响区域生态补偿与经济补偿制度，给项目所在地的发展机会损失、环境污染和生态恢复予以补偿，确保受影响区域的利益不受到损失。

最后，完善政府与社会共同监管制度，引入第三方专业公司依法对项目建设营运进行指导、规范、监督与监测，加强社区监督，赋予社区一定的掌控权，强化政府的管理与监督作用。

谢选骏指出：邻避效应之下的中囶社会，不仅内卷，而且内乱，这是从2019年的武汉瘟疫，全面开始的。七十年周期（1949-2019），满了。