《瑞士人真的不爱买房爱租房？》（THOMAS FULLER 2023年11月23日）报道：
菲利普·斯基巴在他位于瑞士佐利孔的出租屋露台上，背景是苏黎世湖的美景。他说：“我觉得拥有房产已经被写进了人的DNA里。但如果你想住在瑞士的市区，租房是如今唯一的选择。”
菲利普·斯基巴是在金融行业工作的高薪分析师，如果在其他国家，他可能会毫不犹豫地买房。但在他居住的苏黎世郊区小镇上，即使是他口中的丑房子，也能卖到数百万美元。
去年，他家附近一栋简单的米色灰泥房屋挂牌出售。价格为750万瑞士法郎，约合830万美元。
“我的第一反应是，这太荒谬了，简直是一种侮辱，”41岁的斯基巴说，他和女朋友合租了一套公寓。几周后，那栋房子卖掉了，这让他更加坚定了如今在瑞士买房的现实——在苏黎世附近的任何地方，购买一套独户住宅，都不仅仅是一种奢侈而已。
“这已经超出了奢侈的范畴，”斯基巴说。“两个孩子，一栋房子，一个花园，两辆车——我不知道谁拥有这些。”
瑞士的900万居民是地球上最富有的人群之一，他们大多是租房者。越来越多的城市白领发现自己被挡在房地产市场之外。根据研究公司Wüest Partner的数据，苏黎世一套单间公寓的平均价格为110万美元。按每平方英尺计算，苏黎世的房价比巴黎高出约80%。
在加州、纽约和伦敦等沿海地区的年轻人看不到买房之路的同时，瑞士让世界瞥见了一个后所有权社会。大约36%的瑞士人拥有自己的住房或公寓，这一比例在西方国家中是最低的，远低于欧盟70%和美国67%的平均水平。虽然许多瑞士年轻人说，他们看到了一生租房的好处——主要是避免了买房的麻烦和负担——但同时他们承认，他们对别无选择感到不满。
“我想，大多数瑞士人仍然梦想着拥有一栋带花园的独栋住宅，”36岁、在苏黎世工作的的安德烈亚斯·韦伯说。“而这已经不可能了。”
苏黎世居民安德烈亚斯·韦伯是抵押贷款经纪公司 Corefinanz 的总经理。关于购买自己的房子，他说：“我还没到那个地步。”
韦伯是抵押贷款经纪公司Corefinanz的总经理，但他自己也是租房者，住在距苏黎世市中心半小时火车车程的公寓里。“我还没到那个地步，”他在谈到自己买房时说。瑞士首次购房者的平均年龄为48岁，比邻国法国大15岁。
在美国和其他许多国家，拥有住房受到政府的鼓励，通常被视为一种成人仪式。在瑞士，70%的地形是山脉，有限的可建造土地上昂贵的房地产已经成为世代相传的现实，一辈子租房并不被认为是个人的失败或制度的缺点。
爱丽丝·霍伦施泰因在苏黎世郊区新房的花园中。她说：“买下房子的那一刻，我就想，我失去了自由。”
“我知道很多人根本不想买房，”专门研究城市问题的心理学家爱丽丝·霍伦斯坦说。“他们就是不重视房屋所有权。他们认为这已经过时了。”
人们在这方面也不会那么苛求。瑞士的租房者说，没有人来告诉他们通过买房积累财富是多么重要。“大多数人都是租房子住，这一点也不丢脸，”来自瑞士北部城市巴塞尔的克里斯蒂安·希尔伯说，他在伦敦经济学院专门研究房地产。“就算有人说起这个话题，也是，‘你自己有房子，为什么？’”
自第二次世界大战结束以来，瑞士一直是租客占多数的国家，在某些方面，这对这个国家很有好处。2008年，当掠夺性贷款和贷款违约使美国陷入衰退时，瑞士经济几乎没有受到影响。瑞士金融当局要求对借款人进行严格审查；“次贷”从未在日常生活中出现过。
但在这里，租房的任何偏好都与严酷的金融现实相冲突：全国调查显示，近几十年来，瑞士的房主状况有所改善，至少在财富方面是这样。瑞士30多岁的房主的净资产中位数是同年龄租房者的6倍。而且贫富差距只会随着年龄的增长而扩大。瑞士洛桑社会科学研究基金会的乌尔西娜·库恩进行的一项研究显示，瑞士70多岁的房主比同龄租房者富裕11倍。
问题在于，要想成为房主，“你需要财富来获得更多财富，”库恩说。
日内瓦大学教授马丁·赫斯利对瑞士人的房屋所有权进行了数十年的研究。他说，尽管从长远来看，从数学角度来看，买房更有利，但许多瑞士人还是负担不起首付，按照法律规定，首付至少是购房价格的20%。再加上4%的转让成本，根据Wüest Partner的数据，目前瑞士房屋的平均价格在140万美元，那么最低首付就是33.6万美元。
许多瑞士人依靠永续性重新贷款来买房。瑞士以奢侈腕表、精致巧克力和终身抵押贷款闻名。还贷还到死情况并不罕见，这从纳税的角度讲是有利的，因为抵押贷款利息可以抵税。这种贷款还让瑞士引以为傲的银行业获得了大量业务。
苏黎世和瑞士其他城市的建筑拥有百年历史，被雄伟山脉环绕，未受世界大战影响，吸引着雄心勃勃的买家。
对驾车穿过这片阿尔卑斯田园的迷人风光的游客来说，如此高企的房价并不难以理解。在伯恩和苏黎世等城市，有数百年历史的石板路小巷完好无损，未受两场世界大战的影响，堪称活生生的博物馆。苏黎世的天际线是高耸的雪山。环绕城市的湖泊如此清澈，以至于游泳者有时会从城市人行道和步道直接跳入水中。
43岁的粒子物理学家安德烈亚斯·富勒在一家银行从事风险管理工作。在决定到瑞士首都伯恩购房的时候，他发现自己必须靠家人帮助才能付得起首付。他和他的伴侣、37岁的钢琴老师西瓦·川查伦需要找一处能让西瓦练习钢琴而又不打扰邻居的住所。他们看了15套房，其中五套他们开了价。但总有人出价比他们高。
“你会感到很沮丧，”富勒说。“走进大门之后你觉得，‘这是我们的梦想之屋’，但最后却没办法买下来。”
在发现了一个想买的房子后，他们倾尽所有。这套面积约200平米的房子就位于刚出伯恩市城区的地方，与铁路隔街相望，广告标价125万法郎（合138万美元），但在多轮竞价后，他们以152万法郎的价格买到了手。除了他们两家人帮忙支付的30万法郎（33.2万美元）首付之外，他们分别还通过三笔为期八年、10年和12年的贷款筹集了资金。这种贷款组合导致他们的大部分还款都是利息而不是本金。他们准备用未来数十年的漫长时间偿还房贷。
斯基巴说，在他所在30人规模的办公室里，大多数人的年薪至少有10万法郎，但只有两人有自己的房子。他能买得起苏黎世郊外乡间的房子，那些60公里外的住宅售价达到150万法郎。但他不想住得离城市里的办公室和朋友那么远。
“我觉得拥有房产已经被写进了人的DNA里，”他说。“但如果你想住在瑞士的市区，租房是如今唯一的选择。”
谢选骏指出：房子是全球化的吸血毛囊——因为全球化在继续，吸血鬼都簇拥到了中心地带，并且通过“自称核心”的方式扩大吸血规模。中心地带的房价因此越来越贵；而瑞士因为拒绝加入欧盟，反而成为了欧洲的中心；因此瑞士的房价一飞冲天。
《美国不正常？买卖房子付6%佣金 养300万仲介商》（记者张声肇 2023-11-18）报道：
美国是全球唯一买卖房子要付6%佣金的国家，养活了300万人的房仲大军。仲介抽成之高和人数之多，华尔街日报说，和全世界其他国家比起来，都不「正常」。
5-6%的佣金，通常买方和卖方的仲介商平分，这个比率，比其他国家高很多。300万人的房仲大军，阵容之大，连第二名国家都远远不如。
法院上月对抽成比率的裁决，可能颠覆美国房地产市场，永远改变房屋仲介的报酬制度。
Keefe, Bruyette & Woods投资银行管理部主任托马塞罗(Ryan Tomasello)说，佣金比率那么高的原因是买方代理人所提供的服务。他说，在别的国家买房，不见得需用到代理人。
前述讼案的卖方律师说，目前的抽成模式压制竞争，让买卖双方都难以协议出更低的仲介报酬。
全国房地产商协会发言人威廉斯(Mantill Williams)说，抽成比率是可以协商的，该给多少市场决定，也看仲介商替消费者提供了什么价值。
威廉斯说，全世界比佣金率很容易误导人，因为没有很精确地比较服务的价值，和交易过程消费者需要付的许多费用。
但是，对各国房仲佣金颇有研究的圣地牙哥大学教授米勒(Norm Miller)说，卖屋者还是要大胆些要求仲介商降低抽成，因为别国仲介抽成都没那么高。日本和阿根廷例外。
上月，联邦法院陪审团裁决，全国房地产商协会和大仲介公司共谋让仲介费高居不下。协会打算上诉。
房地产执照法官协会说，美国房地产仲介执照持有人目前在250万和300万之间，包括个人与公司。
互联网流行前，买方仲介的主要工作从待售屋市场过滤商品，找适合买方的几家去谈，这项工作现在很容易，仲介的职责转为咨询与支持，替买方找屋况检查员、贷款银行、律师(代书)等。能干的仲介还能替客户出价，帮客户以较低的价格买到房子。
谢选骏指出：为何美国不正常、买卖房子付6%佣金、养300万仲介商》因为全球化在继续，吸血鬼都簇拥到了中心地带，并且通过“自称核心”的方式扩大吸血规模。而美国，正是全球化的中心。所以吸血鬼都簇拥到了美国，并通过“核心”的方式扩大吸血规模。300万房屋中介，正叮在全球化的吸血毛囊上大快朵颐，真是令人毛骨悚然。
沒有留言:
發佈留言