谢选骏：美国的恐怖居委会很像共产党

《未付罚款 他不知58万房子被法拍 贱卖8.5万元》（2023-12-11 世界新闻网）报道：

 

科罗拉多州丹佛的门多萨斯(Mendozas)一家住在当地的Green Valley Ranch社区，7年来他们不仅从来没有拖欠过房贷付款，且几乎快要还清了。然而屋主协会(Homeowners Associations，HOAs)却在门多萨斯不知情的情况下，以8万5千元贱价法拍卖掉价值58万元的房屋。

《彭博社》报道，门多萨斯收到语音留言，称“在此通知您的房子已被法拍”，一家人才意识到一切是真实的：房子已经属于别人了。

如果任何家庭违反屋主协会的规则，即使是最轻微的行为，屋主协会也可以处以罚款。若未缴纳罚款 或因任何其他原因欠屋主协会的钱，例如未缴纳会费，协会便可以房屋行使留置权(lien)和法拍，以远低于房屋实际价值的价格卖出。屋主协会甚至不需要将程序通知房主。

门多萨斯一家犯的错便是因为油污路面、未处理枯树而被处以罚款。但他们本来应是受到保障的，因为科罗拉多州2022年8月通过了“HB 22-1137”法案，旨在当债务来自屋主协会罚款时，该协会不得法拍房屋。

门多萨斯一家却与其他至少14个家庭一样陷入灰色地带，因为该社区屋主协会是在新法案通过前提出这些家庭的法拍，并在法案生效后才执行。Green Valley Ranch社区屋主协会在丹佛因爱打官司而臭名昭著。

糟糕的是，没有国家法规来规范屋主协会如何设定罚款、估价或强制付款，大多数州甚至没有专门办公室来解决屋主协会纠纷，截至2018年只有科罗拉多州等6个州设有社区协会监察员，投诉和纠纷通常只能透过诉讼来解决。

这些案例显示美国各地房主协会所拥有的权力，可以从自订规则中不断升级罚款，最后处以法拍等严厉手段强制执行欠款。截至2021年，约7400万人(近四分之一美国人口)居住在受屋主协会管辖的社区。比率预计还会上升，部分原因是阳光带(Sun Belt)各州的新开发项目，通常由屋主协会营运。

谢选骏指出：这个“屋主协会”，真让屋主陷入了无助！很像共产党的基层组织“居委会”！屋主协会这个美国的恐怖居委会，截至2021年已经控制大约7400万人，这就把将近四分之一美国人口纳入了牢笼！大大推动了美国的共产党化！

《美国买房时常听到的“HOA”究竟是什么？》报道：

在美国置业时，经常会遇到一个名词，就是“HOA”。它是美国业主协会(Home Owner Association) 的英文缩写，由业主组成并强制参加。

HOA是美国房产市场上的一个重要组成部分。根据网站hoa-usa.com的数据，全美目前约有35万个HOA，管理着4,000万业主。由于HOA具有独立的法律地位，可以作为法律主体，它就像一个物业“政府”，管辖着这个物业的共有利益。因此，增进对HOA的了解也有助于在购房或租房时做出更明智的决定。

认识HOA

HOA，可以理解为物业管理委员会。该组织由一个业主自选的董事会管辖，根据《条约与限制》(Covenants, Conditions and Restrictions, 简称CC&R) 赋予的权力，向每户收取月管理费，并负责维修公共区域、购买保险等。HOA定期竞选主席和委员，并决定其日常经营。有些社区将HOA 的业务委托给物业管理公司执行，签订服务维修合同，由管理公司处理各种纠纷诉讼，业主则定期聚会决定社区发展事项。

由于HOA是正式的法律实体，因此它的权利也较大。HOA有权订立和执行各项与小区内物业相关的规则，例如加建工程细则、房屋前后庭园的设计和维修等。有些HOA管理得更加细致，例如是否可以将汽车停在屋外、窗门可否悬挂物品，或后园草地颜色也有规定。

HOA一旦发现业主不遵守法规，便会发出警告或罚款。对于“屡教不改”的业主，HOA甚至会提出控诉。

哪些房产会有HOA?

美国的房产主要包括三种类型：独栋别墅、联排别墅和公寓。

一般来说，公寓和联排别墅都会配有HOA。公寓屋主拥有内部产权，外部一切维修管理则由 HOA 负责，而相关经费则是从业主每月缴纳的HOA费用而来；联排别墅是以社区为中心大面积兴建的建筑物群，因此也会配有HOA。

大部分的独栋别墅不包含HOA，但有些地区可能属于整体住宅区开发形式(Planned Unit Development, 简称PUD)，因此，每月须缴交 HOA 费用给委托物业公司，管理修缮该社区的公共设施。许多1990年后兴建的独栋别墅都属于这种情况。

HOA如何收费？

HOA的收费标准通常分两种：一般的月管理费和一次性的专属费用。月管理费包括水费、公共区域清洁费、公共设施维护费和积雪清理费等；专属费用是社区为了某一特定的项目 (如修建屋顶或电梯等) 而向业主收取的额外费用。当HOA的储备金不足以支付这些费用时，便会向业主收取费用。

HOA收费差异相当大，每月从几十美元到数千美元不等。其收费标准主要取决于区域、服务、设施和居住面积等。

HOA费用并不会计算在业主购置房产时的金额内。它是每个月的固定成本，即使房子空置也要继续缴交。此外，许多HOA费用会定期调涨，有的甚至是每几个月就涨一次。稍旧一些社区的HOA费用也会比新住宅高，因为设备老旧，可能需要维修的频率较高。

需要特别注意的是，如有拖欠HOA费的情况，HOA有权通过司法听证，将业主的产权进行拍卖，或是在业主将房产挂牌出售时，将房产扣留，不允许出售，直至业主付清物业费。如不理会HOA的规定，HOA会寄发违规通知，说明违规事项并限期改善；如果持续不理的话，就会进一步收到罚款通知、催缴通知。

HOA的管理内容

HOA的管理内容视其规定而异，一般包括以下几项：

规范日常生活，例如控制噪音、管理停车等

负责公共设施/场所的维修和运营，一般包括网球场、游泳池、健身房、电梯等

区内景观、植物、环境的维护，例如庭院草坪修剪及除草、洒水灌溉打理、走道打扫等

保安设备、保安人员的安排；大门、治安装置如监视器、保全系统等。

垃圾收集和垃圾费

水费、污水费等费用

铲雪

房屋建筑物修理，如换修门窗、屋顶，外墙的维护

统一购买固定的房屋基本险种 (例如地震险)

 

HOA的优缺点

HOA是把双刃剑，好处是房屋外貌与维修都有准则，公共区域通常井井有条；坏处是业主丧失一定自主权。具体来说：

优点

由HOA统一管理、业主不用操心

庭园绿地的美化、公设维修都有专人负责，省去自行维护住家环境的时间和心力

维持社区的外观一致、井井有条

一般有HOA管理的房产售价较高

缺点

屋主丧失一定自主权，须遵守HOA规定，包括是否可以养宠物、前后院设计、房屋维修方法、外墙颜色、是否可以加装天线插旗竿、庭院布置、汽车停放、屋外悬挂物品、草地颜色等

有时房屋的门窗、室内装修等都必须先通报HOA才能进行施工

若未按时缴交费用，可能需要交罚款 （late fee）。除了持续被催缴之外，可能还会暂停业主使用泳池、健身房等公共设施，以及HOA会议投票等权利

买卖房屋可能需要经过HOA同意。售屋前若有欠费，则无法成交

不能随便出租

 

购买有HOA的房屋，需要了解什么？

如果您正在考虑购买配有HOA的房产，那么在购屋之前，应该了解以下相关事项。

认识HOA的规定

可以在网上找到HOA的相关规定及处罚，特别注意有关罚款的条款。您也可以要求房地产经纪人提供这些信息与文件。

考虑HOA的限制

生活在有HOA的社区，不可避免地会受到约束。拥有自住房屋的主要好处之一，是能够按照自己的需求改变房屋，但HOA则刚好限制了这一点。

了解HOA费用

每个社区的HOA费用有所不同。因此，应该向您的HOA提出以下问题：HOA费用如何调整？频率是什么？曾调涨过几次？HOA的储备金有多少？

此外，应该了解清楚HOA费用的覆盖范围，例如，是否还需要为垃圾额外付费；无论使用娱乐设施与否，是否都必须付费等。如果社区内建有游泳池和网球场等设施，建议事先了解其开放时间，以及自己是否有时间享受这些付费设施，因为这些设施的维护费用也将被包括在HOA费用中。

了解HOA的管理

并不是所有的HOA都管理完善。业主有时需轮流担任主席，或者随机任命一个人。社区内的每个人都要准备好担任这个角色。

了解HOA是否包含应对自然灾害的建筑保险

如果考虑购买公寓或联排别墅，而且居住在容易发生水灾、地震、暴风雪、火灾、龙卷风、飓风或任何其他潜在自然灾害的地区，那么了解该社区HOA是否包含上述保险就尤为重要。

考虑HOA费用对长期财务的影响

假如公寓的HOA费用高昂，长期支付的费用或许相当于贷款购买一套独栋别墅的月还款额。

另外，如果你并没有居住在美国，那么，你最好有一个美国本地的银行账户，能够方便地支付每月的HOA费用。

谢选骏指出：HOA号称屋主协会，其实是个奴役屋主的恐怖组织，它尽力盘剥屋主的权益，养活了一批寄生虫。

《什么是HOA以及它的目的是什么？》（Judy Hedding）报道：

房主协会：天使还是魔鬼？

房主协会或HOAs是为维持公共区域而创建的正式合法实体；他们有权执行契约限制。大多数公寓和联排别墅的开发，以及许多较新的单户家庭细分都有HOAs，这些HOAs通常是在开发建成时创建的。约定，条件和限制（CC＆R）发给每个房主，而且HOA的建立是为了确保他们得到遵守，以保持相关房产的质量和价值。

房主协会的特点

发展中的所有业主都必须加入会员资格

会员通常被收强制性费用

房主协会有权制定和执行维护和设计标准以及由城市法令制定的标准

房主协会是具有正式章程的公司——通常有一个理事会聘请物业管理公司处理维护和执行问题

许多房主协会发布通讯

估计有五千万美国人生活在联合治理的社区。约有125万人在社区协会董事会任职，另有30多万人担任委员会成员。

每年约有6,000至8,000个新的社区组织。这包括共管公寓，合作社和计划社区。据估计，在过去的5——8年里，超过四分之五的房屋开工已经成为一个由社团管理的社区的一部分。

所有社区协会的房屋估计房地产价值约为2万亿美元，约占所有美国住宅房地产价值的15％。

预计美国社区协会的年度营业收入为30至350亿美元。

在凤凰城地区，每个社区都略有不同。

你会发现，房主协会处理以下全部或部分内容是很常见的：

建立和收集运行社区运营所需的维护费用

保持社区美化

保持娱乐设施

为活动或社区功能提供空间。

提供安全性

安排街道维修

实施契约限制，包括但不限于外部家庭维护，商业性使用财产，控制垃圾和枯萎。

HOA可能实施的其他限制：街道停车，园林绿化批准或植物种类，车库门打开，围栏限制，游泳池限制，篮球篮或树屋的搭建，船只和房车的存储，宠物，居民的年龄要求。 可能还有更多。

如果你想开始讨论一个有争议的话题，开始谈论房主协会。你一定会找到欣赏他们的人，鄙视他们的人，以及中间某个地方的人。那些喜欢房主协会的人说，他们保护他们的房屋和社区的价值。他们通过保持该地区的吸引力，并确保没有人做任何疯狂的事情，比如绘制他们的金色和粉红色的房子，在前面的草坪上停放18轮卡车，在街上留下拆除的车辆，或者运行跳蚤市场在车道上。

HOAs的反对者指出过度热忱和不道德的HOA委员会，费用增加不能被拒绝，以及限制太多的规则，从种植什么样的灌木到放置晒衣绳，防止展示美国国旗。反HOA组织认为HOA是将自己置于法律之上的私人政府。

是否生活在由CC＆R和HOA管理的发展中是个人选择。准买家应该：

阅读任何记录在家中的CC＆R，并确保他们可以在托管结束前满足文件中包含的条件和限制条件。

了解当前会费。一旦你买房，你不能拒绝支付会费。如果你这样做，你可能会被驱逐，你的家可以出售清算债务。 HOA会费范围从每月20美元到每月数百美元，具体取决于社区提供的财产和设施。

了解在HOA历史上会费的提高频率。你将能够承受未来的增加，还是你必须要搬家？了解HOA是否有现金储备。

确定董事会是否有任期限制，以及董事会成员是否参加了有效的HOA管理培训

确定是否存在涉及HOA的诉讼

我进行了投票

几年来，我问了About.com读者他们对HOA的看法。我收到了数以千计的回复。有50％的人回应认为房主协会应该被淘汰。约有15％的回应者认为HOA表现良好，约有7％的人认为这是一种必然的恶果。有13％的回应者表示他们曾被他们的HOA亲自骚扰过。

谢选骏指出：任何权力机构，都会利用倾向于扩张自己的权力，而控制权力机构的人，则都会以权谋私他们的HOA

    

《HOA就是美国的物业管理费吗？所有房产都需要缴纳吗？》（2017-06-26）

导读：很多华人朋友赴美买房后，都会接触到一个新名词HOA，听起来类似国内的物业费，但有的房子有，有的房子没有，似乎没什么规律可循。HOA 到底是什么？它和国内物业费有怎样的不同呢？我们 来帮您解读。

HOA，Homeowners Association的缩写，译为屋主协会，基本类似于中国的“物业管理”，它的费用叫做HOA fees，用于社区公共区域的管理，类似于国内的“物业费”。

什么样的房产有HOA？

通常美国的公寓 Condo、统一开发的联排别墅Town House和一些独栋别墅Single Family House，需要支出这部分费用。具体如下：

1. 公寓Condo，有 HOA。有些称之为 Condo Fee，由于屋主只拥有内部产权，外部一切维修管理皆由 HOA 负责，使用经费是从HOA而来。

2. 联排别墅Townhouse，有 HOA。与公寓Condo 相比费用稍低，通常联排别墅Townhouse 都是以社区为单位统一开发，因此有 HOA 存在。

3. 独栋别墅Single Family House，有的有，有的没有。由建筑商统一开发的独栋别墅社区和一些统一规划和维护的城市社区有HOA，其他的独栋别墅没有此项费用。

独栋别墅为什么有的有，有的没有？

只有部分独栋别墅有 HOA，那么是哪些有，哪些没有，如何区分呢？

有些地区，如一些新兴城市的 Single Family House 每月要缴交 HOA fees，这是因为这些社区属于整体住宅区开发形式 Planned Unit Development (PUD) ，缴交的费用委托物业公司管理修缮该社区的公共设施。在加州许多90年代之后兴建的独栋别墅都收取 HOA 费用，所以说有部分的 Single Family House有这项支出。

除整体开发的独栋别墅以外，还有一些独栋别墅的建筑年代较早，并非统一开发，而是由房主自主建筑，房屋相关的修缮和管理也由房主自行完成，这种类型的独栋别墅没有HOA。

HOA fees都包括什么费用？

HOA fees通常是月缴，也有的地方是按季度或者更长时间段交一次，有的甚至一年交一次，费用的用途包括但不限于：

公共设施维修管理：如网球场、游泳池、健身房、电梯等；

景观环境维护：庭院草坪修剪除草、洒水灌溉打理、走道打扫等；

治安维护：大门设备、治安装置如监视器、安保系统等；

垃圾费：视各 HOA 的负责范畴而异；

水费：视各 HOA 的负责范畴而异；

瓦斯费：视各 HOA 的负责范畴而异；

铲雪费：视各 HOA 的负责范畴而异；

房屋建物修理：换修门窗、屋顶等，视房屋种类与 HOA 的负责范畴而异；

其他物业管理内容：视各 HOA 规定而异。

HOA 如何收费，贵吗？

HOA的收费种类分两种：

月费

专属费用

HOA的月费主要是以房产区域、服务、设施、和居住坪数大小而不同，具体从十几块到几百块不等，多寡差异较大。通常的规律是这样：房产面积越大，费用越高；房产设施越高端，费用越高。

专属费用是社区为了某一特定的项目而向业主收取的额外费用，一般高端社区比较多。如果你所在社区的地下管道年久失修，需要一大笔资金更新，这时社区的通常做法是向银行申请贷款完成项目，然后再向业主收取专属费用来偿还贷款，期限一般是3-5年，收取的费用根据更新设备所需资金而定。

需要注意，不管是月费还是专属费用，都不属于买房的开销，属于房产持有费用，也就是“养房”费用，在房屋持有的时间内，都需要按规则缴纳。

中美物业比较

国内物业管理

国内的物业管理包含的内容与美国大致相同，是产权所有人委托物业管理单位对住宅小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务。

中美的物业管理到底有哪些异同呢？如下是 我们 整理的差异表格。

不缴纳HOA会有什么后果？

1.如果违反HOA的规则

如果不理会 HOA 业主协会的规定，HOA 会寄发违规通知到你家，说明违规事项并限期改善。如果持续不予以理会的话，就会进一步收到罚款通知、催缴通知。

2.如果不交HOA费用及罚款后果极其严重。

不缴交HOA fees，HOA 有权利放置留置权 (Lien) 在房产产权纪录上，在业主改善/还清债务之前是不会被撤销的，而且费用和罚款会递增。未来业主若要变卖此房产，依照法律规定 HOA 有优先受偿的权利。而如果欠款事态严重到了要诉诸法律，最坏的情况HOA会通过没收拍卖房产 (Foreclose)来收回欠款，这意味着房主会因此丢掉房产。所以说，面对HOA的各种规章和费用，房主一定需要严肃对待，及时缴纳。

留置权：是指当债务人逾期不履行债务时，合法占有债务人不动产的债权人有权留置不动产，并享有对该不动产的优先受偿权。留置担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、留置物保管费用和实现留置权的费用。

虽然 HOA 的存在带来很多管理和限制，但它的存在宗旨是为了提供更好的社区服务和维持更好的生活环境，只要生活中稍加注意，遵守这些合理的规章制度，它的好处是显而易见的。

谢选骏指出：上文似是而非，因为它说“联排别墅Townhouse有 HOA。其实不对。在纽约和费城的多数联排别墅Townhouse，并无HOA存在。这多少让美国的恐怖居委会，受到了一些遏制。所以相比中西部和南部，美国的东北部才是真正的美国、自由的美国——较少恐怖居委会的吸血控制。