谢选骏：李嘉诚的内线交易

《李嘉诚的长实集团为何在香港和内地打折卖楼？》（2023年8月22日 综合）报道：

继"香港七折卖楼"的操作后，香港首富李嘉诚创立的长实集团在北京的高端项目御翠园也传出预计售价将低于此前吹风价的消息。95岁的李嘉诚历来被视为投资风向标，其"抛售"房产背后的原因引发种种猜测。

  

8月初，李嘉诚旗下长江实业集团在香港九龙油塘，距离香港岛只有一站地铁的新楼盘"亲海駅Ⅱ"推出一批预计2025年10月完工的预售屋并公布首张价单，其中最便宜的户型实用面积210平方尺（约合19.5平方米），打折18%后售价290万港元（13810港元/平方尺，约合14.87万港元/平方米），比周围二手房便宜三成，几乎回到了七年前水平。

这批折扣近20%的预售屋推出后立即被"疯抢"。据香港媒体报道，共有3.8万民众申购，创下香港历来新盘申购量之最。正式开售后不到一天时间里就完销626套房。长实集团此次的减价促销行动也被媒体形容为有"深水炸弹"般的震憾力。

正值香港楼市再遇冷之际

此次亲海駅项目低价卖楼正值香港楼市再次遇冷之际。今年7月，香港所有类型房屋交易数量为6380套，同比减少24.6%，交易总额540亿港元，同比减少45.7%，其中，住宅类房屋交易数量4805套，交易总额441亿港元，同比分别减少了21%、32%。与此同时，香港私人楼价指数今年5、6月连续两个月下跌。香港财经评论员颜宝刚表示，今年香港一手楼的库存量，有接近2万至3万个，发展商如果不愿意减价，很难达到去库存的目标。

长实集团负债率虽长期维持在20%--30%的较低水平，被指"不差钱"，但数据也显示，香港楼市遇冷的同时，长实集团的业绩也出现下滑。2023年上半年，长实集团实现收入246.1亿元，同比减少31%。

在今年8月初长实集团的中期业绩会上，当被问及亲海駅项目低价卖楼时，长实集团主席李泽钜曾表示，长实集团一向喜欢以市场价格或低于市场价格出售项目以便产生成交及资金流转。

从李嘉诚投资之道看经济形势

不过，业界对长实集团打折卖房之举也有其他解读。埃培智市场咨询（IPG）中国区首席经济学家柏文喜对第一财经表示，在香港楼市转冷的当下，"对于多元化发展，实力雄厚、资金来源多样且抗周期性较强的长和系而言，很显然打折卖房并非出于现金流或业绩压力，很可能是出于对下一步经济形势变化趋势和机会判断的把握之下，为加快去化与回款的举措。"

鉴于内地楼市不断传出恒大暴雷背上万亿巨债、碧桂园陷入债务危机等坏消息，李嘉诚创立的长实集团大举降价卖房的消息还被解读为楼市已进入下行通道的又一个谨慎信号。

作为商界传奇，李嘉诚过往准确判断了楼市的每个波峰波谷。他曾说，"我只是一个商人，商人的首要目的是让资本更安全，其次才是增值最快"。

2013年前后，李嘉诚从内地和香港两处持续将手中的楼盘变现，累计套现2500亿后携大量现金转战欧洲市场，当时被指"胆小"、"过于谨慎"。2015年9月12日，新华社旗下智库机构"瞭望智库"曾发布题为《别让李嘉诚跑了》的文章，批评长和系撤走中国资产，是"失守道义"的行为，引发争议和李嘉诚亲自回应。在目前国内一众房企正陷入增收不赠利，楼市难脱困境的情况下，有评论认为，事实证明李嘉诚"眼光可谓毒辣"。

长实在北京的项目调低拟售价

近日，国内多家媒体报道称，长实集团旗下位于北京东四环外朝青板块的豪宅项目"御翠园"即将开启预售。最高拟售均价为99744.99元/平方米、最低拟售均价为90672.35元/平方米。此前，该楼盘的吹风价达到10万元。分析认为，实际申领销许价格略低，是顺应市场形势做出的调整，面对市场持续降温之下，开发商下调了市场预期。此外，该项目地块据悉已经拿地二十年多年，开发周期长达22年之久，产权缩短。

据上海证券报报道，从北京市场整体情况而言，中指研究院数据显示，受房地产市场下行、预期不明朗、前期推盘力度不足等影响，北京楼市持续承压，商品住宅成交量连续三个月下降，成交规模降至近5月的最低位。8月16日，国家统计局发布的数据显示，7月份北上广深二手房房价全部下降，其中北京二手房价格环比均下跌0.6%。中指研究院数据显示，今年7月份，北京新建住宅平均价格为44767元/平方米，同比上涨0.39%。综合1-7月来看，北京新建住宅价格累计上涨仅为0.19%。

谢选骏指出：上文说了半天，也没有说出一个“为何”。因为它不懂或假装不懂内线交易。李嘉诚想让他的资金更为安全？谁不想呢？可是别人做不到，因为缺乏足够的内线情报。所以，李嘉诚“料事如神”的后面，其实是内线交易。这也是毛泽东战胜蒋介石的秘密——利用了共产国际提供的秘密情报网。李嘉诚的内线交易，并非例外之举。实际上所有成功的“商人”，都有这个秘密武器。否则的话，为何“散户永远亏钱”？因为散户没有办法进行内线交易。