谢选骏：记者伙同地产一起忽悠投资客

 

《费城地产纽约客》（萨莎 2005-06-05）报道：

提起著名的费城(Philadelphia)，很多人都知道费城76人的职业篮球队，或是它那以美丽而著称的港口。它不仅是"独立宣言"和"合众国宪法"的起草地，而我们共同生活着的美利坚合众国也是从这里诞生的。

从美国经济、文化发展等情况来讲，费城是宾州最大的城市，同时也是美国第五大城市，大市区包括费城等5县和新泽西州的卡姆登等2县约140个城镇，总面积9202平方公里。1790至1800年费城曾是美国首都。自19世纪以来，这里的铁路和港口发展飞快，制造业兴起，而1860年制造业产值曾占全国30％。时过境迁，今天的费城仍然为美国主要经济、交通、文化中心之一，它悠久的文化和独特的人文环境吸引了无数来自世界各地的游客和投资者。 

费城是美国历史名城。17世纪初为瑞典人移居地。1682年由英国教谊会派移民始建城市，“费拉德尔菲亚”之名取自希腊语，意为“兄弟之爱”。

费城1701年设市。到18世纪中叶，已发展为英国美洲殖民地中最大的城市。美国独立战争时期地位重要。

1774-1775年两次大陆会议在此召开，通过独立宣言；1787年在此举行制宪会议，诞生了第一部联邦宪法。1790-1800年曾是美国首都。19世纪以来，铁路和港口发展很快，制造业兴起，1860年制造业产值曾占全国30％。现仍为美国主要经济、交通、文化中心之一。

费城港是世界最大的河口港之一。港区沿特技华河西岸分布，岸线长达80多公里，有300个码头，设有面积约29公顷的自由贸易区。

费城有3条铁路干线，稠密的公路网与港口连接，水陆联运便捷。市内有地下铁道和高架铁路，公共交通设施完备。大市区内有6座大桥横跨特拉华河，与对岸新泽西州各城镇相连。费城国际机场位于市中心西南12公里处，客、货运量在美国国内居前列。市区以居河间地正中位置的本广场为中心，耸立于广场的市政厅塔楼为城市制高点；广场四角各有一林荫广场。街道布局呈棋盘状。城市安静，适宜居住，有“住家城”之称。市区居民38％为黑人，郊区居民则95％为白人。

从市政厅向西北延伸的本杰明·弗兰克林大街是一条宽阔的林荫大道，途经费城艺术博物馆、罗丁博物馆、本杰明·弗兰克林纪念馆和菲斯天文馆等重要文化设施，通往费尔蒙特公园。该公园沿斯库尔基尔河延伸，占地1600公顷，是世界上最大的城市公园，内有1876年美国独立百年博览会会址。城东有许多历史遗址。1730年建立的独立广场，现为国家独立公园的一部分，内独立宫是1776年7月4日宣布独立宣言的地方，珍藏着著名的自由钟。城西是大学区，有宾夕法尼亚大学、坦帕大学、圣约瑟夫学院；克尔提斯音乐学院和宾夕法尼亚美术研究院等著名高等学府。

费城地产投资热

随着越来越方便的交通，和越来越多华人的入住，费城俨然已经成为另一个多元化的纽约。据了解，在费城中心的唐人街已经１３０多年的历史了，从上个世纪７０年代开始，从广东、福建、温州等地的移民相继涌向这里，成为该地区最大的华人聚集地。毗邻新泽西、马里兰州，驱车到纽约也只需要两三个小时，越来越多的纽约客开始把投资的目光投向费城，从而使得费城房地产热升温。

据了解，在纽约很多地产公司都代客人做费城房地产投资的服务，而费城的房地产真的是一直在升温，吸引了那么多纽约客来投资吗？　

六月份的《Money》杂志这一期在房地产专栏里的详细讲解或许能够回答这个问题。通过美国房屋总署、国家房地产协会和国家统计局的资料显示， 2004年纽约市平均房价在四十三万五千元左右，而相隔两个小时车程的费城平均房价在十八万左右。而纽约房价相当于一个纽约人年均收入的8倍，而费城的房价则是人均收入的2.6倍。 具专业人士透露，房价如果是人均年收入的3.3倍，也就是美国平均指数，那么这个地方的房地产市场就是健康的，而超过人均收入5倍以上就表明这个地区能够负担的起买房子的人数只是少数，市场超负荷。由此看来，费城的人均收入和房价成正比，而纽约却大大超出了指数范围，甚至超过平均指数3.3倍200%还要多。很多纽约华人不禁叹息道：“纽约的房子太贵，美国梦不好实现啊。” 的确，能够拥有属于自己的一处住房，是每一个华人美国梦的开始，而在纽约曼哈顿区动辄70、80万，上百万的房子，并不是很多华人能够负担得起的。

据专业数据显示，在过去的五年中，纽约地区的房价上扬了91%，三年上升47.7%，2004年比03年同期上升16.2%。而费城方面，房价在过去五年中上升了71%，三年49%，2004年上升14.8%。虽然在大方面看起来费城去年一年的房地产升温程度不如纽约高，但由美国房屋署发表的数据显示，预计2006年纽约地区的房价继续会上扬，大约在12%左右，而费城是11.7%，基本与纽约同步。业内人士说，目前美国房屋贷款利息还是保持很低，房地产市场持续升温，越来越多的投资者把目光投向了房地产市场，希望能够在这个市场下降之前入场，长线也好，短线也罢，赚上一些钱。  

地产公司全套服务

很多纽约客人想要在费城买房投资，通常都会遇到一些这样那样的问题。虽然费城离纽约只有短短几个小时车程，但是客人不能经常往返于两个城市之间，处理租房、管理等琐碎小事。有求必有应，费城当地很多大型地产公司都提供一条龙服务，从代客人找房子、贷款、装修、房屋管理、出租等服务应有尽有。

盛发集团位于费城唐人街中心，就是这样一家提供全套服务的集团公司。经理Derrick张告诉记者，目前他们公司来买房子的客人80%以上都是从纽约、新泽西来的华人。Derrick说，相比起来，费城这个大城市的房子比纽约要便宜得多，而且能够负担得起第二栋房子的纽约买家也不少。他说，费城房地产一直都不错，但最近一两年中国人来投资的特别多。而他们公司每个月房子买卖成交量更是在50至60栋，比去年多出许多。Derrick介绍，有很多纽约来的客人来费城投资买好几栋房子，前不久一个客人刚刚买下了第十栋，让很多美国买家咋舌。 Derrick说：“我有一个客户把他在布鲁克林价值80万的房子卖掉，在费城买了6栋房子出租。今年他还说要再买一个。”  

这样一下子买好几栋房子的纽约华人并不少，他们投资买房子除了认为费城的房地产会继续升温，更多的是因为这里房子便宜，作投资最合算。Derrick很多客户是福州人，有的是餐馆老板，也有的做装修生意。来美多年，这些人大多有些积蓄，想在美国买房产，安定下来。盛发地产公司的办公室里有几个黑板，上面密密麻麻写着刚刚成交的房产纪录。而前几个月一个经济破了一天卖出8栋房子的记录，着实让人感觉到费城房地产的热度。 Derrick说，这些成交房里，有七成都是纽约人买下的。 

想到客人交通不便，地产公司联手贷款和房屋管理公司，为客人提供便利服务。在这里，代客人出租和管理房子，管理公司收取6%到10%的租金服务费。在费城东北区，一套三室一厅的房子月租金大约是700-800元左右，那麽客人每个月需要付的手续费在70美金左右。Derrick说：“房屋管理费并不是只负责帮客人收房租，比如房屋有问题，或者租户有问题，我们都可以解决。”当然，远在纽约的客人就不必为一出租的房子而费心了，一切通过管理公司解决。

沿着费城676高速公路，不一会就到了费城东北去，这里相当于纽约的皇后区，开车到市中心需要15至20分钟。房子也大多以连排别墅居多，停车方便。指着一个大型广场，Derrick介绍，这里的中国超市刚刚开业不久，很多华人买房子都是冲着这里的超市来的。当然，如果步行五分钟到超市的房子价格就要比开车十分钟来超市的房价贵一些。这里的连排别墅以砖屋和石屋为主，虽然是50、60年的旧房子，但看上去仍然非常漂亮。这些排屋的平均面积大约在一千至一千两百呎之间，而独立屋大约在一千五百尺左右，有车库和后院，价格也会贵上一些，约在17万左右。

据了解，这里还有华人小巴服务，专门到费城市中心的唐人街。Castor街在东北区是一条繁华的商业街，有韩裔、华裔和越南裔居民的商业店铺。韩国烧烤店、华人五金商店和餐馆等等让这条街看上去非常多元化。地产商说，这里将来会发展成为像法拉盛缅街那样的商业街，商机无限，那麽这里附近的房价还会继续升温。在东北区一条幽静的小街上与地产经纪看房子，记者看到从学校放学出来的孩子们，其中华人面孔的孩子很多。开着车看着路边的一排排别墅，绿色的草地、红色的砖墙，和每家门口不同颜色的鲜花，记者不得不感叹这里的确是一个居住的好地方。地产经纪说，这个地区30%左右的房主都是华人，今年、明年或许还有上升的趋势。 

而同样是华人热衷投资的地区南费城与东北区截然不同，这里相当于纽约的曼哈顿，步行到唐人街、市中心只需要十几分钟，当然价格也贵不少。除了离市区近，这里的风景宜人，美丽的港湾和沙滩是吸引投资客的一大元素之一。这里的房子大约在30万左右，但很多华人还是倾向于这里。他们说："住在这里方便，地铁、巴士都很多，最主要的是这里有华人巴士直接去纽约市区。"吃、住、行都得到解决，华人投资者看到了这里的便利，通过费城当地的地产商买南费城房子的华人数量一直增多。据了解，费城唐人街的发展近几年来一直不错，很多人在南费城买房子也是看中唐人街在将来极具发展潜力。

据地产经纪介绍说，去年买房的客人今年平均得到20%的回报率，在房地产市场上来讲，是非常高的。华人在三年前开始投资费城房地产，而当时费城大多数买房子的人是韩国人。现在看着华人出手大方，投资眼光独到，老美不得不佩服。华人进军费城，给这个地方带来不少商机。很多华人开餐馆、洗衣店，方便了附近的群众。而还有一部分华人在这里开Duncan Donuts连锁店，从管理到服务，又快又好，让人佩服。

据统计，到2010年美国将会有大约7千万人退休，而这些人在退休之前已经做好打算。其中很多华人都选择投资房地产，一边可以搬离喧闹的纽约市区，一边可以享受投资地产所带来的回报，何乐而不为。人们都说华人保守，喜欢安稳的生活。 法拉盛居民柳女士这样告诉记者：“我们并不年轻，工作上也没有太大发展了。能够给自己一个稳定的老年生活是最重要。” 他们目前用手中的资金投资买房，只是为了有一种安全感。她说：“物有所值，我觉得这房子买得好，周边环境也好，的确是个养老的好地方。最主要是离纽约近，我可以经常去看儿子。”

纽约买家

一位在纽约做地产经纪的李先生告诉记者，他专门经营费城地区的房地产，近几个月来的成交量要比去年同期比起来差不多要多出一倍左右。据了解，李先生所任职的地产公司也是在两年前开始为纽约客户提供在费城买房投资的服务。而当时因为李先生在费城上过大学，对当地的情况非常了解才被派驻到那里。短短两年，李先生先继有三个同事开始在费城做房地产经纪。他说：“纽约房子太贵，而且房屋经纪也很多，竞争太厉害，我们去费城做是一个很好的抉择。”平时每个星期都要开车带客人去费城看房子，李先生在费城有一个办公室，他说：“其实开车来这里并不远，纽约客人把资金转来这个风险比较小的地方来投资，他们能赚钱，我们当经纪的也开心。”

李先生的客人王涛先生来自北京，两年前毕业于康州一所大学，目前在曼哈顿一家电脑公司从事软件开发的工作。问起为何打算在费城买房子投资，王先生说：“其实最主要的目的就是那里的房子便宜。虽然我已经工作了一段时间，可是所赚的前根本不能在纽约买一套像样的房子。在费城买房子，第一作为投资，我可以付一些头款，把房子买下来，然后用租金缴贷款。第二，听说费城的房地产有升温的迹象，说不定过几年后卖掉它能赚一些钱。”王先生也考虑到，如果将来费城有合适的工作机会，他说不定会搬到那里居住，他说："纽约的房租、消费太贵了。"

在AZA Brokers Inc.工作的地产经纪李丹青小姐告诉记者，最近一段时间以来，很多纽约的华人通过她在费城买房投资。她说：“我知道的纽约客人大概99%买费城的房子都是用来投资、出租用的。”几年以前李小姐作为一个投资客人进入了这个房地产市场，渐渐地懂得越来越多东西，李小姐从一个客人变成一名出色的地产经纪。她说：“现在银行的利息很低，很多华人赚了钱不想放在银行里，也不想冒太大风险投资股票。所以房地产是他们最好的选择。”费城作为一个离纽约近的大城市，它的房价在同等城市中偏低，这对投资者来说是一个好消息。在过去三年内，费城的人口增长非常快，数据显示，1990年费城的居住人数不到两百万，而去年则增长到了五百万。人口不断的涌进，工作需求不断增加，租房、买卖房屋的市场也非常火。或许是看中了这一点，很多华人找到了新的投资方向。

大约在五年前，在费城买一套一室两厅的房子大约只需要五万美金，而现在大约要八九万。去年联栋别墅大约要九万，而今年就涨到12万左右。去年买房子投资的纽约客全部赚到钱。来自温州的柳芝华女士和她的丈夫正在寻找费城附近一栋房子。柳女士说：“我和丈夫都不是有钱人，我们在法拉盛住的房子已经租了4年多了，可一直没下决定要在纽约买房子，太贵了。怕我们负担不起。”每个月一千元的房租她完全可以负担得起，但要在法拉盛买一套房子最少也要40万。柳女士和丈夫算了算，他们省吃俭用攒下来的钱可以付首期款，但贷款数额不小，柳女士还是有担忧。她说：“在身上背着30万美金的贷款并不是容易的事情，我跟先生万一哪天没工作了，贷款怎麽还？不能指望我还上大学的儿子吧。” 柳女士的邻居去年三月在费城的东北区买了一套房子，当时花费9万元，而现在房价直线上升已经到了12万。柳女士听了之后与先生先后几次去费城考察，最后终于决定买房子。她说：“头款才用两万块。而且贷款数目不大，租金基本能把每月的贷款还上。我们不用担心。” 这一次来费城，柳女士一共要看四处房子，她说：“我们要出租房子的，一定要看周围环境。如果房价多出了一万两万，我觉得也值得。”柳女士的丈夫在旁边说：“其实费城很不错，将来我们老了，退休了，可以来这里住。那时候房子贷款还清了，我们也没负担，说不应还能多赚点钱养老呢。”

像柳女士这样的长线投资人在费城投资客户群中非常多。他们大多把投资买来的房子出租，并不想炒短线赚钱。地产经纪李小姐说：“在这样风险小的地产市场作长线投资非常好，稳定而且有赚头。不管怎麽样，过十年十五年这个房子还是有升值的空间，到时候贷款付完了，剩下的房子就是资产了。”

费城：工业用地改住宅先要绿化 

费城这个美国最早建立的城市以拥有第一座医院、第一所大学等众多的“第一”而骄傲。在与费城规划局的官员们座谈探讨城市规划问题中，北京阳光上东考察团也感到受益匪浅。 

费城规划局局长Maxine Griffith女士介绍了费城的城市规划情况。她着重介绍了一个新河小城的住宅规划。费城原来的工业区有些搬到了其他国家，很多人便搬去加州或者佛罗里达居住了，城市出现越来越小的趋势，现在他们要把原来的一个工业区改造成新河小城，这个兴建的公寓住宅区将会带动城市的发展。 

但由一个原来的工业区要改造成公寓住宅区，并不会马上就进行拆迁建设。首先他们要评估土地和地下水的潜在污染情况，会会同各个部门来检测，然后如果认为有些问题，他们会先种植绿色植物来改变环境，吸收土地里的有害物质，最后再进行住宅的开发建设。 

费城细致的城市规划还体现在时间的研磨上。费城新建的艺术馆从设计到建造大概用了10年的时间，这个拥有一个超大型弓形玻璃屋顶的建筑，令许多人叹为观止。 

在与费城规划局的座谈中，还得知中国与美国有关城市规划的交流越来越多了。费城与浙江的温州市建立过城市规划方面的互换项目，即温州市的规划方面的人士定期到费城来学习城市规划的经验，费城规划局的人也会在温州市城市规划方面给予一定的技术支持。 

谢选骏指出：人说“费城地产纽约客”——我看记者伙同地产一起忽悠投资客，胡编乱造“1990年费城的居住人数不到两百万，而去年则增长到了五百万”的虚假数字。结果加速次贷危机的爆发，转眼之间不过两三年，全盘皆输，十年才缓过一口气。