谢选骏：废垃再富也还是废垃

《太惨：富人也被割了“韭菜” 北京千万豪宅成烂尾工程》（2020年12月06日 中国基金报）报道：

见惯了A股庄家割小散的韭菜，却没想到富人也会被割韭菜……

继泰禾集团(3.860, -0.02, -0.52%)开发的北京院子成了烂尾工程，近日，位于北京东三环的一处豪宅项目，也成了烂尾，120名购房者成了“上访者”。

千万元豪宅成烂尾工程

周末，《中国房地产报》报道的北京山水文园千万级豪宅合同骗局的文章在微信群里广为流传。

曾经在北京生活多年的基金君简直被震惊到了下巴！山水文园作为北京十大豪宅之一，绿化率高达40%，小区内还拥有3.1万平方人工湖，曾经连续两次获得“绿色奥斯卡”之称的“国际花园社区全球金奖”，火爆北京楼市16年之久。出事的正是2019年5月开始预售的北京山水文园·九御项目。

据《中国房地产报》报道，2019年7月，黄先生以1200万元全款购得山水文园五期九御二段房产一处，约定今年10月份精装交付，但到了今年11月，他等来的却是所购房产证照不全、且被债权方长城新盛信托申请查封，近期面临司法拍卖的窘境。根据网友爆料，目前所有的工程都已经停工。

与黄先生相同遭遇的有120户购房者，在数次集体维权、信访后僵局难破，只有无助地排队等候司法诉讼，以期迎来转机。据了解，在这120户购房者中，少则有付了600多万首付款的业主，也有一口气付了7000多万的业主。

这些千万富翁是如何上当的？

据了解，山水文园五期九御从2014年开始建设，2016年主体8栋楼就已经基本建成。在有现房展示和开发商承诺 2019 年5月补签购房合同、且2020年5月和10月分两批交付房屋的情况下，一百多户购房者自2018年至2019年，先后与山水文园集团旗下的凯亚地产签订了不同版本的《购房意向协议书》和《借款合同》，付款比例40%~100%不等，付款金额少则6百多万元，多则近亿元。

据公开资料显示，2019年年初山水文园·九御公开推盘的分别为塔楼20#、28#，板楼18#、19#、29#、30#，双拼别墅17#、31#，面积为146~495平方米。均价8.5万~10万元/平方米，总价1200万元起，预计交付时间为2020年5月31日。

事实上，凯亚地产并没有获得全部预售许可证。根据北京住建委官网显示，只有19号楼的52套是拿到预售许可证的，其他的楼都没有拿到。

而此次受波及烂尾无法交付的是二段共8栋楼，涉及约120户。“其余公开销售楼栋并未取得预售许可证，而是套用19号楼栋预售许可证。”上述受访的黄先生说。没有预售许可证，就无法进行网签，为何购房者还是心甘情愿地掏出成百上千万的真金白银呢？

根据黄先生提供的凯亚地产与其签署的《购房意向协议书》和《借款合同》显示，原来买卖双方为了规避无预售证无法网签备案的潜在风险，采取先签订《借款合同》、后签订《购房意向协议书》的做法。

简单一句话，就是购房者先借钱给开发商，开发商以以物抵偿的方式，把房子“卖”给购房者。这样的做法给购房者今日维权无门埋下了隐患。

据多位受访业主介绍，目前的现状是，对于多数业主以合同诈骗为由寻求公安部门介入，但朝阳区经侦支队不予立案；朝阳区房管局于今年9月18日回复称，关于不动产登记的问题可向不动产登记事务中心咨询；北京市自然资源和规划局朝阳分局回应称，仅签订《购房意向协议书》，未签订《北京市商品房现房买卖合同》，需购房者（或委托律师）持有相关材料到不动产登记事务中心进行查询是否有登记（无法查询抵押登记的抵押信息），律师可查询查封登记或者限制处分机关名称；北京市朝阳区人民政府南磨房地区办事处对此事，则表示不予受理。

千万房产早已被抵押——购房者钱房两空——上述120名购房者在不断地上访和查询中才发现，他们所购买地房子在就在购房之前，就被抵押出去了。

2016年11月22日，山水文园集团委托长城新盛信托成立长城新盛——北京山水文园特定资产收益权单一资金信托项目，信托38亿元，期限5年，交易对手为山水文园凯亚房地产开发有限公司及共同债务人山水文园凯湖房地产开发有限公司，抵押物正是包括山水文园（五期）九御二段在内的多处资产。

根据长城新盛信托今年3月的公告显示，当时其债权本金余额31.4亿元，其中包括2019年11月21日山水文园到期应还尚未归还的本金1亿元。抵押情况方面，其中山水文园五期九御二段86229.69平方米在建工程及相应的43982.72平方米住宅和地下车库用途的国有出让土地使用权。其中17、18、19、20、31号楼已办理现房抵押，合计46699.69平方米，恰好是被山水文园套用预售证，签订阴阳合同已销售的部分。

该债权资产处置方式为，协议转让、拍卖、要约邀请竞价转让、挂牌转让及其他处置方式等。因此，有了长城新盛信托在前，这120户购房者成了轮候债权人。换句话说，长城新盛信托有权处理这些被抵押的房产，在结余的情况下，才能把部分购房款作为债务偿还给购房者。至于，购房者的要房诉求主张那就几乎是不可能的了。

目前信托公司已经申请强制执行公证，并且已经进入执行阶段。泰禾北京院子开盘两年——2000万豪宅成烂尾——今年北京的新房市场，出现了几起比较出名的烂尾事件。除了山水文园九御之外，还有泰禾北京院子、泰禾金府大院，都是千万元以上的豪宅，被坑的都是有钱人。

10月30日的央视财经栏目，对于泰禾北京院子做了报道，标题是《泰禾丽景家园“限竞房”变“陷阱房”》。在这则报道里，央视财经提到北京泰禾丽景家园的400位业主，花了上千万元资金买的房子已经成了他们最大的烦心事。

2018年10月，泰禾丽景家园以6.7万元的均价入市销售，如今两年过去了，离交房只剩8个多月时间，整个项目却还有相当一部分楼栋只挖了个基坑，施工基本处于停滞状态，而周边同期开盘的同类型项目进度要快得多。

在业主今年的第三次维权中，北京院子二期业主就发现自己的购房款被泰禾用20多个马甲账户骗走了70亿。而项目承接方却因为钱款迟迟不到位，而暂停施工。除此之外，据不完全统计，泰禾集团在全国有40多个项目烂尾，涉及上万名业主。

而根据，泰禾集团三季报显示，“公司经多方努力筹资，至本报告披露日，未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾02、H7泰禾02本息的兑付（详见公司于巨潮网披露的编号2020-062号、2020-068号、2020-069号、2020-074号、2020-078号、2020-085号公告）。截至2020年9月30日，公司已到期未归还借款金额为459.05亿元，截至本报告披露日，公司已到期未归还借款金额为487.10亿元，尚未支付的利息为64.76亿元。

此外，公司因子公司未履行还款义务而被列为被执行人，相关事项可能导致公司持续经营能力存在重大不确定性，提醒广大投资者注意风险。”

谢选骏：废垃再富也还是废垃——这几个房产主算个“啥”？即使首富马云，也还是废垃，说扫地出门就扫地出门了。